Reforma Tributária: o que muda para a pessoa física no aluguel e venda de imóveis

Em alguns casos, operações com imóveis serão tributadas pelo IBS e CBS, adicionalmente à atual tributação sobre a renda

 

Com a Reforma Tributária, proprietários de imóveis que têm aluguéis como fonte de renda ou ganho de capital com a venda de propriedades enfrentarão mudanças relacionadas à tributação. A partir de 2026, conforme definições da Lei Complementar nº 214/2025, o panorama imobiliário será outro, demandando atenção e planejamento.

 

Como é a tributação sobre aluguel e venda de imóveis hoje?

Atualmente, a locação de imóveis sofre tributação do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF) e sobre o valor da venda, além do ganho de capital, incide o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

 

O que muda para aluguel e venda de imóveis com a Reforma Tributária?

Com a Reforma Tributária, as pessoas físicas estarão sujeitas também ao pagamento do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) em determinados casos envolvendo o aluguel ou a venda de imóveis.

 

Locação

Conforme a nova legislação, a pessoa física será considerada contribuinte do IBS e da CBS se, cumulativamente:

• locar mais de 3 bens imóveis distintos; e
• receber mais de R$ 240 mil por essas operações no ano-calendário anterior.

Além disso, a obrigação de pagar e declarar IRPF permanece.

Já se as receitas com locação excederem o montante anual de R$ 288 mil (20% a mais que o valor de R$ 240 mil), independentemente da quantidade de imóveis, a pessoa física passa a ser considerada contribuinte do IBS e da CBS já no próprio ano-calendário. 

Vale mencionar que o valor de R$ 240 mil, expresso na legislação, sofre atualização mensal pelo IPCA a partir da data de publicação da Lei Complementar. 

Pessoa Física contribuinte do IBS e CBS
Locação, cessão e arrendamento
mais de 3 imóveis e receita total superior a R$ 240 mil / ano	receita total superior a R$ 288 mil / ano

Venda

Já em relação à venda de imóvel, o que muda com a Reforma Tributária é que, além do ganho de capital, serão recolhidos o IBS e a CBS no caso de alienação de:

• mais de 3 imóveis no ano-calendário anterior; ou
• mais de 1 bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 anos anteriores à data da alienação.

Pessoa Física contribuinte do IBS e CBS
Venda ou cessão de direitos
mais de 3 imóveis distintos no ano anterior (a menos de 5 anos no seu patrimônio)	mais de 1 imóvel construído pela própria pessoa nos últimos 5 anos

Aluguel por temporada

Com a Reforma Tributária, aluguéis por até 90 dias passam a ser tratados como serviços de hotelaria. Anfitriões de Airbnb e outros serviços do tipo devem estar atentos a essa mudança, pois passam a ser contribuintes do IBS e CBS, além da incidência de até 27,5% de IR conforme tabela progressiva.

 

Quando se inicia a cobrança dos novos tributos sobre locação e venda de imóveis?

A cobrança de IBS e CBS sobre locações começa em 2026, ainda que com alíquotas reduzidas. A partir daí começa um período de transição, passando pelo aumento gradual até 2033, com a aplicação integral das novas regras da Reforma.

 

Quais as alíquotas de IBS e CBS para operações de locação e venda de imóveis?

Neste ponto é importante esclarecer que, para amenizar o impacto da nova tributação, foram programados alguns redutores, a serem aplicados sobre as alíquotas do IBS e CBS, a partir de 1° de janeiro de 2027.

Redutores  Locação: alíquotas do IBS e da CBS reduzidas em 70%;   Venda: redução de 50% na base de cálculo para operações de alienação;  Aluguel por temporada: redução de 40%;  Na operação de locação para uso residencial poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 600 por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo.  Para imóveis adquiridos até 31/12/2026, o valor de referência para cálculo será o menor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor de referência oficial.

A supor que a alíquota cheia dos tributos chegue a 28%, a alíquota da locação, por exemplo, será 8,4% com a aplicação do redutor.

 

Quais os pontos de atenção para a pessoa física?

Para definir se a pessoa física é contribuinte regular do IBS e da CBS em relação à locação ou venda de imóveis, é necessário avaliar sua situação no ano anterior e no ano corrente. O planejamento será fundamental para minimizar possíveis perdas e assegurar a conformidade.

Indivíduos que se enquadram nos novos critérios deverão, portanto, ajustar suas expectativas de rentabilidade, uma vez que parte da receita ficará comprometida com o pagamento de IBS e CBS.

O novo cenário legislativo também impacta diretamente as holdings familiares — estruturas jurídicas frequentemente utilizadas como ferramentas para proteger o patrimônio e organizar o planejamento sucessório. Diante dessas mudanças, torna-se essencial realizar uma análise específica dos efeitos que essa nova legislação pode gerar sobre esse tipo de organização.

Nesse contexto, o artigo 5º da Lei Complementar mencionada estabelece que a transferência gratuita de bens e serviços, ou realizada por valor inferior ao de mercado, estará sujeita à incidência dos tributos IBS e CBS. Isso representa uma mudança significativa, pois anteriormente essas operações eram vistas como vantajosas do ponto de vista fiscal, contribuindo para a eficiência tributária das holdings.

Com a nova regra, essa vantagem pode deixar de existir, exigindo uma reavaliação cuidadosa da estrutura atual. Esse é o momento ideal para realizar um diagnóstico detalhado para entender os impactos fiscais e, se for o caso, promover uma reestruturação da holding familiar. O objetivo é garantir que a organização continue atendendo aos requisitos de governança fiscal, evitando riscos e assegurando conformidade com a nova legislação.

Diante do novo cenário, se intensifica a necessidade de acompanhamento especializado para auxiliar pessoas físicas em relação à venda e aluguel de imóveis. Será necessário lidar com cálculos e obrigações acessórias relacionadas ao IBS e à CBS, além do Imposto de Renda.

 

Suporte tributário à pessoa física

Contar com uma consultoria tributária dá um direcionamento às pessoas físicas sobre os impostos incidentes sobre seus bens e investimentos, contribuindo, de forma estratégica, para o planejamento e cumprimento das obrigações.

Com um núcleo dedicado a esse tipo de atendimento, a DPC auxilia o contribuinte quanto ao cálculo de tributos e manutenção de sua conformidade fiscal. Conte com o nosso time: dpc@dpc.com.br.