Aluguel de imóveis com a Reforma Tributária: 5 perguntas e respostas para entender as mudanças

Dentre tantas transformações no cenário fiscal brasileiro, a Reforma Tributária altera o panorama imobiliário, trazendo reflexos que devem ser observados nas operações de aluguéis de imóveis.

A introdução do IBS e da CBS modifica substancialmente a forma de tributação dos lucros obtidos, demandando um olhar mais planejado para esse tipo de negócio.

A seguir, confira algumas perguntas e respostas sobre esse tema:

1. Como era tributação e o que muda para a pessoa física?

Até então, os rendimentos auferidos com aluguéis ficavam sujeitos exclusivamente ao Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF), com base na tabela progressiva mensal, com alíquotas até 27,5%, dependendo das faixas de renda.

Sob o novo modelo, os rendimentos com aluguéis passam a incidir IBS e CBS com alguns critérios, como tratado a seguir.

2. O que torna a pessoa física contribuinte do IBS e da CBS no caso de locação de imóveis?

O indivíduo será enquadrado se, cumulativamente:

• locar mais de 3 bens imóveis distintos; e
• receber mais de R$ 240 mil* por essas operações no ano-calendário anterior.

Além disso, se as receitas obtidas com a locação ultrapassarem o montante anual de R$ 288 mil (20% a mais que o valor de R$ 240 mil*) e mais de 3 imóveis distintos, a pessoa física é considerada contribuinte do IBS e da CBS já no próprio ano-calendário. Isso mudou com o Decreto 12.955/2026. Tem que ter mais de 3 imóveis distintos alugados.

*Ponto de atenção: o valor de R$ 240 mil, expresso na legislação, sofre atualização mensal pelo IPCA desde a data de publicação da Lei Complementar nº 214/2025. O contribuinte, portanto, deve se atentar aos devidos cálculos.

3. Há impacto para aluguel por temporada?

Sim, pois com a Reforma Tributária, os aluguéis por até 90 dias passam a ser tratados como serviços de hotelaria.

Assim, anfitriões de Airbnb, por exemplo, e outros serviços de locação desse tipo passam a ser contribuintes do IBS e CBS, além da incidência de até 27,5% de IR conforme tabela progressiva.

4. Quando IBS e CBS sobre locação de imóveis começam a ser cobrados?

Os novos tributos começam a ser aplicados em 2026, ainda que com alíquotas reduzidas, com base em alguns critérios. Haverá um período de transição, com aumento gradual até 2033, quando ocorrerá a aplicação integral das novas regras.

5. Quais as alíquotas de IBS e CBS para operações de locação?

As alíquotas de CBS e IBS ainda não foram definidas. Contudo, sabemos que será em torno dos 26,5%. Isso deverá ocorrer nos próximos meses, com a publicação dos devidos atos legislativos.

De todo modo, para amenizar o impacto da nova tributação, foram programados alguns redutores, a serem aplicados sobre as alíquotas, a partir do período de vigência efetivo.

• Locação residencial: alíquotas do IBS e da CBS reduzidas em 70%.
• Aluguel por temporada: redução de 40%.
• Na operação de locação para uso residencial poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 600 por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo.

Para compreender as regras sobre tributação de aluguéis, confira o webinar realizado pelo núcleo DPC Private: